Maxime ZAÏT

Entretien avec Maxime Zaït

Co-fondateur de Communa

le 21 janvier 2021

Propos recueillis et retranscrits par Sandra Mallet et Arnaud Mège

Repères

  • 2020 : Occupation du bâtiment de Tri Postal, quartier Saint-Gilles à Bruxelles
  • 2020 : Occupation d’un bâtiment rue du Monténégro en partenariat avec la Commune de Forest
  • 2017 : Redéfinition de l’objet social de Communa : passage de l’habitat groupé dans des bâtiments inoccupés à l’accueil de toutes sortes de projets émanent d’initiatives citoyennes.
  • 2016 : Occupation de L’ambassade située Avenue Franklin de Roosevelt à Bruxelles
  • 2013 : Création de l’ASBL Communa

Pouvez-vous présenter votre formation et votre parcours ?

J’ai obtenu en 2016 une maîtrise en droit international public, à l’Université libre de Bruxelles. J’ai étudié le droit dans des circonstances qui n’ont rien à voir avec ce que je fais aujourd’hui. Je suis amené à utiliser du droit mais je n’ai pas suivi cette formation dans le but de faire ce que je fais aujourd’hui, c’est un peu déconnecté. En parallèle de mes études, j’ai cofondé, en 2012/2013, avec des camarades, l’ASBL Communa -l’équivalent d’une association loi 1901 en France- qui a pour vocation de créer des lieux de vie en communauté pour des jeunes et des étudiants. On est entré dans les thématiques de l’occupation temporaire et du squat un peu par accident. On a obtenu une convention d’occupation sur un très gros bâtiment. A la sortie de nos études, on avait l’impression d’avoir plein d’opportunités dans la vie, mais ce projet était tellement génial que l’on a décidé de développer une plateforme d’occupation temporaire à finalité sociale à Bruxelles. L’association s’est développée depuis. J’ai aussi fait un petit short cut par la recherche-action, avec un travail sur générativité des communs avec différentes universités à Bruxelles.

En quoi est-ce que la question du temps vous paraît importante aujourd’hui en urbanisme ?

Je connais les questions d’urbanisme par la pratique de l’occupation temporaire et de ce que l’on appelle « la libération des espaces vacants », pour les remettre aux mains de la communauté. La question temporelle m’évoque donc les lieux temporairement vides, la construction de la ville sur des temps très longs, que l’on planifie, ainsi que les délais, les projections pour la ville de demain. Nous, on s’insère dans quelque chose, on veut faire du « ici et maintenant ». On désire apporter un changement tout de suite. C’est une affaire générationnelle, aussi. On était très jeunes quand on a monté ce projet. On se disait : « Nous, on s’en fiche des grands plans, on n’attend pas que ça soit parfait, on n’attend pas une solution, on veut commencer ici et tout de suite ! ». La manière dont la ville est constituée offre des interstices temporelles dans lesquelles le marché ne s’est pas encore tout à fait inséré, des poches de liberté.

Quelle est la place du temps dans votre propre pratique ?

Communa s’insère dans des temps morts de la ville. On accélère des choses dans ces temps-là. Le temps, c’est notre niche, c’est ce qui nous permet de déployer notre activité. C’est aussi un facteur de stress parce que nos modèles économiques sont fragiles et dépendent du temps. Dès que des projets à longs termes sont ralentis, c’est parfait pour nous : plus trois ans, plus deux ans, plus six mois, fantastique ! Et inversement, on doit tout faire très vite. Avec un projet sur 24 mois, le modèle économique impose un lancement très rapide, sinon, nous n’avons pas le temps de revenir sur nos coûts initiaux. Autre chose : pour mobiliser des communautés, il n’y a vraiment que le temps qui compte. C’est parce que l’on reste sur la durée que l’on a vraiment le temps de tisser des liens. Certaines choses ne se déploient vraiment qu’en toute fin de projet. On aurait un impact nettement plus important si on pouvait rester plus longtemps. Pour cette raison, nous sommes en train -au même titre que Plateau Urbain et d’autres- de sortir doucement du lit du temporaire pour aller vers la pérennisation de nos pratiques.

Pouvez-vous revenir sur la manière dont Communa est née ?

On était cinq : un historien, trois juristes, et un ingénieur polytechnicien. Certains d’entre nous ont expérimenté la vie en communauté très jeunes puis ont eu envie de pérenniser cela. C’est difficile d’avoir accès au marché locatif classique quand on fait des projets qui sont peu classiques. Vivre à 20 personnes, c’est plus compliqué. Et on avait des moyens très restreints. Parce que le marché locatif classique était bouché, on s’est retrouvé dans l’univers du squat puis de l’occupation temporaire. On s’est dit que c’était plus pragmatique et facile de dire que l’on faisait de l’occupation temporaire plutôt que du squat. Si tu peux conventionner avec le propriétaire, pourquoi se battre avec lui s’il trouve son compte également ? Communa est née de cette volonté de faire du win-win et de mettre à profit ces espaces de vacance dans la ville pour l’intérêt collectif et pour le propriétaire. Cela soulève toute une série de questions : avec quels types de propriétaires ? Si ce sont des gens qui rachètent des quartiers populaires pour les transformer, est-ce qu’on a envie de servir de lubrifiant social, d’apaiser des tensions, de faire semblant de faire des trucs cool pour qu’après le promoteur construise des logements de luxe ? On ne travaille pas avec ce genre de promoteurs. On travaille avec des pouvoirs publics, des foncières solidaires, des bailleurs sociaux. On a donc monté ce projet en amateur, puis il s’est développé.

Les questions d’autogestion et d’horizontalité ont dû être repensées pour arriver à faire des modèles qui sont efficaces et qui restent autogestionnaires. Aujourd’hui, l’association fonctionne avec une vingtaine de salariés. Des personnes ont rejoint l’équipe, possédant d’autres formations et compétences, en communication, graphisme, philosophie, sciences humaines, architecture, menuiserie… L’association coordonne une dizaine de sites à Bruxelles. Cela représente une cinquantaine, bientôt une centaine, de personnes hébergées, soient des communautés mixtes, de l’insertion par le logement pour des personnes en grande difficulté. Le reste repose sur des espaces mis à disposition pour des activités d’intérêt collectif. Ce peut être de la culture, de l’art, de l’entreprenariat social, de l’économie circulaire, des espaces de coworking, des maisons de jeunes, enfin il y a vraiment de tout. L’idée est de construire des tiers-lieux -je n’aime pas ce mot mais en gros c’est ça-, des lieux où se mélangent différents types de publics, de gens qui n’ont pas accès au marché classique et qui peuvent construire des choses. Des expérimentations dans lesquelles on peut montrer que les choses pourraient être autrement si on nous en donnait les moyens.

Quel est votre objectif aujourd’hui ?

La mission que l’on se donne à présent est de renforcer le mouvement vers une ville créative, résiliente, abordable et démocratique par l’usage des espaces vacants. Notre métier principal repose sur la coordination d’espaces de A à Z, ce qui veut dire : négocier avec des propriétaires publics ou privés, faire des appels à projets (ou des appels à communs), monter des modèles économiques, faire les travaux, faire occuper les espaces, animer la communauté, permettre la quasi-autogestion des lieux. C’est notre métier premier, qui mobilise beaucoup de monde dans l’équipe. Le deuxième, c’est la question de la pérennisation : comment faire pour que nos efforts, déployés sur deux, trois, cinq ans, persistent ? La question de la maîtrise d’usage peut prendre deux formes : 1/réussir à influencer le futur ; 2/être en mesure de rester gestionnaires des espaces. On a constitué une coopérative d’acquisition foncière pour acquérir les lieux sous un format Community Land Trust, en démembrement de propriété.

Un troisième axe repose sur la pollinisation, l’essaimage. Soit en top-down, soit en bottom-up.

En bottom-up, c’est l’accompagnement de petits collectifs : squatteurs, occupations temporaires, débutants, etc., qui veulent se professionnaliser ou qui ont besoin de soutien. A terme, on travaille actuellement sur le déploiement  d’une formation, pour que d’autres collectifs professionnels puissent émerger -il n’y en pas beaucoup à Bruxelles- avec les mêmes valeurs que les nôtres. En top-down, c’est l’accompagnement des pouvoirs publics ou éventuellement des propriétaires dans le déploiement de l’usage temporaire. On va donc de la proposition d’un modèle économique à l’accompagnement total : une étude de site ou simplement les questions techniques.

Quatrième axe, l’institutionnalisation positive. Comment faire en sorte que l’urbanisme temporaire reste à finalité sociale afin d’éviter de créer un cheval de Troie urbanistique ? On ne fait pas n’importe quoi, n’importe où. Il s’agit de poser des balises. Cela représente un grand de travail de plaidoyer et de coécriture de textes avec les pouvoirs publics, de sensibilisation du grand public. Dans ce cadre, on a monté la campagne de la Vingtième commune. A Bruxelles il y a 19 municipalités. L’ensemble des bâtiments vides y représentent 6,5 millions de mètres carrés, toutes surfaces confondues : bureaux, logements, étages au-dessus des commerces, etc. 6,5 millions de mètres carrés, c’est la surface au sol d’une municipalité. La Vingtième commune, c’est celle de l’ensemble de tous les bâtiments vides. La campagne qui s’appelle Leegbeek – la commune vide en néerlandais- Saint-Vide afin de sensibiliser les pouvoirs publics.

Les deux derniers axes, sont mutualiser et fédérer.

Mutualiser : on tente de construire un réseau de tiers-lieux dans lequel on peut mutualiser une série de choses. Pour économiser les coûts, on a une recyclerie, une bibliothèque d’outils, une camionnette, et bientôt un beau tuk-tuk Piaggio !

Le dernier point, c’est fédérer. L’idée est de se lier à d’autres collectifs qui travaillent sur des questions similaires. Au niveau régional, on a monté la Vingtième commune. Au niveau international, on est cofondateur du réseau STUN – Social Tempory Use Network – notamment avec Yes We Camp, des partenaires du Danemark, d’Allemagne, de Lettonie, d’Angleterre, etc. On se voit une fois par an dans le cadre d’un STUN Camp durant une semaine sur un site que l’un des partenaires a repéré, puis on ramène des bénévoles et nos copains. Dans ce festival, on bosse tous sur un bâtiment et on échange sur nos modèles économiques, la branche expertise de nos associations, puis on boit des coups, on devient copains.

Voilà, les six grands axes de travail.  On est actif à différents niveaux. En Belgique, on travaille à l’accompagnement d’autres villes. Avec, par exemple, Charleroi pour essayer de déployer des occupations temporaires dans le centre-ville. On s’apprête à travailler aussi en France avec d’autres structures dans le cadre de « Cœur de ville ».

En travaillant sur du temporaire, le temps est l’un de vos outils. Comme agissez-vous avec le temps ? Quels sont vos outils, vos méthodes, les approches qui permettent de l’appréhender ?

En tant qu’occupant temporaire, le travail de gestion directe impose de faire très vite au début et d’être hyper efficaces sur toute une série de choses pour que ça envoie ! Quand ça commence, il faut que ça brille, il faut que ça explose vite ! On est sous ce format-là. Cela étant, il faut aussi prendre le temps d’infuser les dynamiques sur le long terme. Les lieux sont héritiers d’une histoire très longue. Nous tentons de respecter cette histoire et menons des réflexions à ce sujet. Dans le cas du Tri postal à la gare du Midi, ancien centre de tri, on essaie d’intégrer cette idée au maximum dans notre communication, dans le graphisme, pour ne pas dénaturer les lieux de leur passé et capitaliser là-dessus. Un « héritage du temps » qui consiste à faire en sorte que le bâtiment reste habité par cet esprit-là, même si les usages changent. Et comment faire pour que le petit temps qui nous est donné influence le projet sur longtemps ? L’idée, quand on parle de maîtrise d’usage, est de dire : « donnez-nous quelques cacahouètes pour que, pendant quelques années, on joue, et avec ça vous pouvez designer un projet avec un vrai budget pour faire un truc qui cartonne pour toujours » -je veux dire sur un temps urbain. C’est cela, le principal élément temporel dans notre travail. On est encore dans une forme d’impuissance par rapport à cela, on s’en rend bien compte. On veut travailler sur la pérennisation nous-mêmes parce que l’on peut nous dire que l’on va capitaliser sur nos actions, nous donner à faire un rapport, pour que rien n’en sorte. On a envie de devenir nous-mêmes maître du temps. C’est cela, l’enjeu. Avec le temporaire, on met le pied dans la porte, mais après quelques années, il faut être en capacité économique de racheter les lieux, avec des modèles de propriété alternative qui restent. Le défi est que les lieux restent abordables pour nos communautés.

Avez-vous des exemples de projets, pour illustrer ?

En ce moment, on occupe un bâtiment à Anderlecht, dans un quartier très populaire en phase de gentrification. Ce bâtiment a été racheté par le Community Land Trust bruxellois. On anime temporairement le lieu pour dessiner les usages susceptibles d’être intégrés dans le design futur du bâtiment. J’ai la garantie ici que le temps est déjà gagné car il s’agit d’un Land Trust !  On essaie des choses afin de les communiquer aux architectes qui travaillent pour le Community Land Trust. C’est vraiment un beau projet. Souvent, les Land Trust n’ont pas d’argent pour nous aider à animer les lieux, mais là, la partie est gagnée : inscrit dans le cadre du land trust, le projet est par nature ingentrifiable !

Un autre projet en cours se situe à Forest (et n’a pas encore de nom, puisqu’on veut le choisir collectivement avec les occupants). Il s’agit d’un gros bâtiment qui appartenait à Engie, racheté par la commune. Là, à nous de mener la course contre le temps et de créer une relation de confiance avec le cabinet qui mène le projet pérenne : commencer à travailler avec eux, travailler avec les riverains. Il y a un travail de Community organising en quelque sorte.  Il faut arriver à rassembler les acteurs du quartier pour qu’ils puissent, par l’usage, être en capacité et demander des choses de manière plus forte aux pouvoirs publics, en sortant d’une posture bénéficiaires/demandeurs pour être acteurs et dire : « Ici on gère notre salle de Kick Boxe au rez-de-chaussée et vous nous dites que vous allez faire je ne sais pas quoi ? Franchement ça cartonne, on a 200 jeunes qui viennent tous les week-ends pourquoi est-ce que dans 3 ans vous devez nous remplacer ça par je ne sais pas quoi ? ». Mais là c’est un cadre où on a du temps pour faire quelque chose mais il va falloir que l’on y arrive.

Et puis, il y a tous les exemples de projets où on a perdu. « Perdu », c’est un grand mot, mais je vais dire, que l’on n’a pas gagné, en tous cas. On fait des projets supers cool sur un instant T mais on sait que le propriétaire louera à une catégorie de population plus aisée. Par exemple, pendant trois ans, on aura permis de démarrer un projet, ce qui est déjà une victoire, puis chacun poursuit sa route. Voilà, trois types de cas, pour illustrer la manière dont on joue avec le temps.

Pouvez-vous revenir sur l’idée de passer du « bricolage » temporaire au temps plus long ?

On ne vient pas du monde de l’urbanisme. Ce sont les questions de communauté, de démocratie, de plaisir et de créativité qui nous intéressaient au début. On était très contents de faire les choses temporairement, on trouvait même ça beaucoup plus cool ! On peut avoir deux années de travail, rater, recommencer… Le truc, c’est qu’à un moment donné, on a envie de pérenniser l’énergie que l’on investit. Si l’on a fondé des relations durables avec des voisins, que l’on a construit des choses matérielles qui ne sont pas démontables et qui sont de qualité, une communauté qui roule, on a envie de rester. Ça va vite chez nous. A partir du moment où on veut quelque chose, on fixe l’objectif et l’intendance doit suivre. Le « comment » vient après : le montage juridique, le véhicule, l’argent. Avec le Community Land Trust, on a construit une coopérative qui s’appelle Common Ground, qui nous permet de racheter des bâtiments.

Cela vient aussi de conversations avec d’autres et de critiques, de la part de plus anciens ou de squatteurs. Il y a ce combat des anarchistes anti-propriété privée. Le problème est qu’après cinq ans de squat, ils ont perdu. Que ce soit à Berlin ou dans une autre ville, soit le squat est devenu propriété collective, soit il est mort. On doit revoir nos propres stratégies pour avoir un impact durable. La combinaison entre les Community Land Trust/les foncières solidaires et des praticiens de l’urbanisme temporaire ou transitoire offre cette possibilité. On parvient à dénicher des espaces qui sont illiquid, des trucs invendables, qui trainent, qui sont hors du temps. On arrive avant des gros investisseurs, on occupe et puis on produit de la valeur, avec un véhicule pour pouvoir racheter le lieu car on ne veut pas que cette valeur soit remise entre les mains d’un promoteur.

A ce sujet, connaissez-vous Bâtiment 7 à Montréal, au Canada ? Une communauté s’est battue contre un promoteur qui travaillait avec le maire, qui souhaitait installer un casino dans un quartier populaire. On est presque dans un épisode des Schtroumpfs ! Avec un mélange entre un centre social anarchiste, des riverains qui ouvrent un syndicat, etc. Après 20 ans de travail, ils ont finalement obtenu le bâtiment plus 1 million de dollars de la part du promoteur qui lâche complétement l’affaire. Grande fête, belle victoire ! Mais deux ans après, le promoteur a racheté tout l’îlot et construit autour des tours de luxe en disant : « un îlot de verdure près d’un tiers-lieu » ou quelque chose comme ça… Il faut donc s’interroger sur la manière de déployer des efforts plus globalement. Pour moi, en tous cas, qui n’ai pas étudié l’urbanisme, cela me donne envie de m’y intéresser. Il faut comprendre la mécanique globale, sinon nos efforts, amusants, créatifs, sont voués à renforcer une logique que l’on essaye de combattre. On est aujourd’hui encore dans la phase expérimentale du processus.

En faisant des alliances, en construisant les véhicules juridiques, économiques, alternatifs à la propriété, nous arriverons à prendre plus d’espace. Le Mietshäuser Syndikat, en Allemagne, est dans ce genre-là. Il permet à des squats de se pérenniser. Il concerne 150 lieux. Ça c’est bottum up mais solide ! D’un autre côté, quelle alliance va-t-on pouvoir tisser avec les institutions ? De nombreuses choses pourraient être faites avec beaucoup moins d’efforts en planifiant la ville « d’en haut ». Un travail sur le zoning serait à faire. L’idée des « zones franches » nous intéressent aussi. Au lieu de toujours réinventer des véhicules, on peut essayer de les hacker comme dans les zones franches économiques -les Duty free dans les aéroports ou les ports. On pourrait imaginer des zones franches d’urbanisme qui fonctionnent selon d’autres logiques, avec des « permis de faire », dans lesquelles on peut construire de l’habitat léger. Cela ne veut pas dire qu’il faut lâcher toutes les questions de sécurité, de salubrité, et permettre n’importe quelles formes d’uberisation. Il s’agirait de sortir des portions de la ville des règlementations actuelles et des règles du marché. Là, il faudrait agir d’en haut.

Est-ce que la question juridique et de réglementation est un frein au développement de l’urbanisme temporaire en Belgique ?

Oui et non. En Belgique, les règles ne sont pas toujours appliquées. L’urbanisme temporaire n’est pas très surveillé, les règles se contredisent mais, en fait, personne ne les connait vraiment. La ville de Bruxelles a récemment débloqué de l’argent pour faire une sorte de questions/réponses et ils ont sorti, pour le grand public, un truc en 404 points sur Perspective assez illisible malgré leurs efforts… La personne qui a fait ce travail est un super juriste, mais la réglementation n’est pas faite pour rendre les choses faciles.

L’idée est de cadrer les choses pour les simplifier, mais je pense que cela les complexifiera, au contraire, car maintenant il va falloir remettre des permis temporaires ! Je crois qu’on n’était pas plus mal à jouer dans les interstices. Les interstices non réglementés sont bien pour des acteurs de l’économie sociale, mais dangereux avec l’arrivée d’« uberisateurs de services » qui trouvent une niche économique fructueuse et qui veulent en extraire du jus à tous prix. Là, on a besoin dans la réglementation d’avoir un partenariat public commun – c’est un peu à l’encontre du partenariat public-privé – et d’avoir un Etat partenaire des communs, ainsi que de créer une membrane de protection contre la prédation d’une vision extractive de la ville. Il faut être très souple, très flexible et, en même temps, être protecteur. Dans les mécanismes concrets que l’on a identifiés ce sont les clauses sociales, comme les marchés d’attribution des bâtiments vides. Quand un bâtiment appartient à la région, il doit faire un appel d’offre, un marché public. Au lieu de dire : « qui est-ce qui prend mon bâtiment pour le moins d’argent ? », il devrait dire : « qui est-ce qui me propose le meilleur projet en termes de qualité ? L’enveloppe est de X centaines de milliers d’euros, présentez-nous vos projets et le gagnant est le projet le plus qualitatif ». Ce serait une manière simple de faire en sorte que l’institution travaille avec des partenaires qui partagent une vision de l’intérêt commun.

Quelles sont les références qui vous aident à penser cette question de l’urbanisme temporaire et la question du temps ?

On est très influencé parce que font nos pairs. On suit de près ce qui se fait à Montréal avec Entremise, ce que fait Plateau Urbain, ce que fait Yes We Camp, Free Riga, qui sont nos partenaires de STUN. On s’influence mutuellement. Une des guide lines de notre pratique, ce sont aussi les critères de l’économie sociale. Ce qui veut dire : gouvernance partagée, finalité sociale qui prime sur l’objectif économique. Ce sont plus des règles entrepreneuriales. Dans les sources d’influence de Communa, au départ, il y a la communauté, le communalisme libertaire, l’idée de « donne ce que tu peux, prends ce dont tu as besoin ». Je crois que c’est la base de ce que l’on a mis en place. C’est lié à la question des communs : Elinor Ostrom, Michel Bauwens, le travail de Pierre Dardot, Christian Laval… Un troisième ensemble concerne le « droit à la ville ». On poursuit l’idée de démarchandiser la ville, de la rendre accessible à tous. Comment sortir la production de la ville d’un système capitaliste et spéculatif dessiné par les possédants, pour la mettre aux mains de tous ? Cela nous inspire de manière théorique. Dans les projets, il y a Mietshäuser Syndikat en Allemagne, la Community Land Trust de Bruxelles et puis il y a les autres projets d’urbanisme transitoire et temporaire avec qui on travaille. On adore aller voir ce que font les autres ! Un autre truc, source d’inspiration pour nous, c’est Coopcycle. C’est l’alternative coopérative à Deliveroo, dans la mouvance des plateformes « Coop ». L’idée de dire tout ce qui s’uberise peut être coopératif. Eva Coop au Canada propose une alternative à Uber, Fairbnb à Airbnb, Mobicoop à Blablacar… il y en a plein qui ne marchent pas, qui foirent, qui manquent de moyens, mais d’autres percent. Le réseau STUN vise à permette à plein d’autres de naître, de donner les outils pour faire de l’urbanisme temporaire à finalité sociale.

Dans tous ces projets, la dimension militante est-elle revendiquée comme telle ? Êtes-vous étiquetés comme un groupe militant ?

Comme beaucoup dans le monde de l’économie sociale, l’institution et le privé nous voient parfois comme des anarchistes révolutionnaires et certains anarchistes nous voient comme des traîtres réformistes… Pour moi, c’est plutôt bon signe ! Plus sérieusement, les pouvoirs publics nous considèrent comme des partenaires de terrain fiables. Les entrepreneurs de la transition, de l’économie régénérative, de l’économie sociale et solidaire sont nos alliés du quotidien. En revanche, c’est parfois plus mitigé au sein de milieux libertaires, dans le sens où on reconnait la propriété privée, en signant des conventions. On est prêt à faire des concessions sur des tas de choses, mais on ne se compromet jamais. Certains voient n’importe quel arbitrage comme une compromission, se drapent dans des formes de pureté, mais qui probablement empêchent d’avoir plus d’impact. A mon sens, c’est dans un écosystème où il y a de tout que l’on peut avancer. Exemple : on a un bar, on aimerait vendre une bière pas chère, on la veut locale et on aimerait que ça permette de financer la gratuité du projet… Face à la quadrature du cercle, il faut faire un choix. Ce ne sera jamais parfait mais ce n’est pas grave.

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